住宅取得資金計画と生命保険

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昨今の日本では、住宅を購入される場合、ほとんどの方が住宅ローンを組んでいることでしょう(私も現金一括購入できるようになりたいと夢は見つつも現実はなかなか・・・ですね・・・)。当然ながら、住宅ローンはお金を借りるため利息が発生します。住宅ローンは2000万円とか4000万円という単位でお金を長期間(20年・30年など)借りるため、利息だけでも数百万円になることも少なくありません。

そのため、ライフプランニングの中で、住宅取得資金計画をきちんと作り実践していくことがとても大切です。住宅取得資金計画をきちんとできるかどうかで、人生全体で考えれば、車1~2台分は住宅ローンの利息で消えるお金が変わってくることでしょう。

今回はそのくらい人生の中で、お金に影響のある【住宅取得資金計画】についてまとめていきます。

住宅取得資金計画と生命保険

上述した通り、住宅ローンはお金を借りているので、その金額と期間に応じて利息が発生します。住宅を購入する際に、一括とはいわなくともできるだけ多くの頭金を準備しておくことで、住宅をより良い条件で取得することにつながります。また以前の記事でもまとめましたが、住宅ローンにほぼ必ずついてくる【団体信用生命保険】と【生命保険】を最大限有効活用することで、住宅ローンに関する節約はさらに可能となります。

※団体信用生命保険と生命保険について書いた記事へのリンクは下の方に貼っておくので、お役に立てたら幸いです

ここでは住宅取得資金計画を作成する上でかかせない、住宅ローンの4つのポイントを順番にまとていきます。それは【住宅ローンの金利】【住宅ローンの返済方法】【住宅ローン】【住宅ローンの繰上げ返済】の4つです。

 

住宅ローンの金利

まず住宅ローンの金利ですが、3種類あります。それは【固定金利型】【変動金利型】【固定金利選択型】です。

住宅ローン・固定金利

固定金利型のイメージです。こちらはローン申し込み時(ローンの実行時)に適用される金利が、住宅ローンの返済終了まで固定となるパターンです。将来的に金利が上がりそうなタイミングであれば、こちらの固定金利を適用させておくことで、非常に有利に住宅ローンを利用できます。

しかし、昨今のような低金利のときは、次の変動型金利の方が金利が低い傾向があるので、『今はどのようなローンの組み方が良いのか?』きちんと信頼できるプロに相談し、ご自身で判断することが重要です。

 

住宅ローン・変動金利型

次に変動金利型のイメージです。イメージ図のように経済の状況・市場の金利の変動に応じて、金利が変動します。変動金利型で住宅ローンを組んでおくと、イメージ図のように金利が変動するので、低金利で有利なこともありますし、そうでないこともあります。

適用される金利の見直しが年に2回あり、返済額の見直しは5年ごと発生します。返済額の見直しの際に金利が上昇していると返済額が増加します。ただそのような場合でも、これまでの返済額の1.25倍が上限となりますので、ご安心ください。

 

固定金利選択型

固定金利選択型のイメージ図です。住宅ローンがスタートした時点では固定金利ですが、固定金利期間が終了後、固定金利型にするか、変動金利型にするか、選択できます。固定金利期間が長ければ長いほど、固定金利期間の金利は高くなってしまいますが、経済情勢を見ながら、固定金利と変動金利で有利な方を選択できるので、なかなか便利な仕組みです。

 

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は2種類あります。【元利均等返済】【元金均等返済】です。

 

元利均等返済

元利均等返済のイメージ図です。毎回の返済額(元金+利息)が一定の返済方法です。住宅ローンに関する毎月の支出が一定額となるので、元利均等返済を選択しておくとライフプランニングする上では、非常に考えやすくなります。

ただ上記のイメージ図からもわかる通り、返済開始の初期の頃は利息の部分が非常に大きいのが特徴です。

 

元金均等返済

元金均等返済のイメージ図です。毎回の返済額の元金部分が一定となる返済方法です。ただ上記のイメージ図からもわかる通り、返済開始時の返済額が大きいです。年数が経過すればするほど、返済額は少なくなっていくので楽になっていきます。

返済開始時の返済額が問題なく支払っていけるのであれば、将来的に子供の学費など支出が増えていくことは明白なので、元利均等返済よりこちらの元金均等返済の方が、家庭の収支を鑑みると適しているでしょう。

また住宅ローンの借入額・返済期間が同じ場合、元利均等返済よりも元金均等返済の方が、総返済額は少なくなります。

 

住宅ローンの種類

住宅ローンにも公的なローンと民間のローンが存在します。各金融機関が提供している住宅ローンは、各銀行さん等のサイトに掲載されているので、それ以外で利用される可能性が高いものを2種類ご紹介します。それは【財形住宅融資】と【フラット35】です。

【財形住宅融資】は財形貯蓄(一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄)を行っている場合に利用できます。一定の条件を満たすと、購入価格の90%以内の融資を受けることができる公的ローンです。主な特徴は以下の通りです。

  • 融資条件
    1年以上継続して積立てをしていて、貯蓄残高が50万円以上
  • 融資金額
    一般財形・住宅財形・年金財形の合計貯蓄残高の10倍以内(上限4000万円)で、購入金額の90%以内
  • 適用金利
    固定金利(5年ごとに金利の見直し)

※一般財形貯蓄、財形住宅貯蓄、財形年金貯蓄はそれぞれ特徴が異なります。ここでそこまで説明してしまうと本題から大きく外れてしまうため、別記事でまとめられたらと思います。

住宅取得資金計画・住宅ローン・生命保険

 

次に【フラット35】についてです。これは少し前に、テレビCMをやっていたので、存在を知っている方が多いのではないでしょうか。【フラット35】は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利型の住宅ローンです。

主な特徴は以下の通りです。

  • 融資条件
    本人が住むための住宅購入であること
    申込日時点で70歳未満であること
    購入価格(または建設資金)が1億円以下であること
  • 融資金額
    最高8000万円まで借りることができ、購入価格(または建設資金)の100%
    ※融資割合が90%以上の場合、適用される金利が高くなります
  • 適用金利
    固定金利(融資実行日の金利が適用)
  • その他
    保証人や保証料が不要
    繰上げ返済の手数料が無料
    繰上げ返済は窓口の場合100万円以上、インターネットの場合10万円から可能

 

住宅ローンの繰上げ返済

繰上げ返済とは、通常の返済以外に『元金の一部や全部を返済すること』です。住宅ローンの繰上げ方法も2種類あります。【返済期間短縮型】と【返済額軽減型】です。それぞれご説明します。

【返済期間短縮型】の場合、毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法です。例えば、住宅ローンの残りが15年のところ、繰上げ返済を行い、住宅ローンの残りを10年とするなどです。返済額軽減型に比べて、利息の軽減効果が大きいのが特徴です。

【返済額軽減型】の場合、返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法です。例えば、毎月15万円ずつ住宅ローンの返済をしているところ、繰上げ返済を行い、住宅ローンの毎月の返済額を10万円に減らすなどです。

 

まとめ

そこそこのボリュームになってしまいましたが、住宅購入を有利にしようと思うと、(現金一括が一番有利ですが・・・)住宅ローンをいかに有効活用できるかが一つのポイントになってきます。今回まとめた内容は、住宅ローンを有効活用する上で最低限知っておくべき内容です。

これまで多くの方々の生命保険・医療保険・がん保険・個人年金保険などの相談にのってきました。多くのご家庭のライフプランニングをしてきました。そんな元保険屋の私の経験を記事にまとめています。これから住宅購入を検討されている方々のお役に立てたら幸いです。

※ご参考