不動産投資で押さえるべきポイント

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今回は久しぶりに不動産投資についてまとめていきます。最近はTVなどでもエアービアンドビー(Airbnb)が取り上げられていたり、不動産を活用してお金を稼いでいる方が増えてきている印象です。

エアービアンドビー(Airbnb)も良いのですが、日本の場合、旅館業法など色々と法律や周辺住民とのトラブルなど色々と解決しなければなららない課題も多いように感じます。エアービアンドビー(Airbnb)を取り上げているサイトは多いので、今回は昔からある王道の不動産投資について押さえるべきポイントをまとめていきます。

不動産投資で押さえるべきポイント

自分で不動産を所有して、不動産投資を行う場合、お金の稼ぎ方が大きく2つに分類されます。

  • 毎月々の賃貸収入
  • 購入時より高い値段で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)

これらどちらを狙うにしても、押さえるべきポイントがあります。それが不動産の資産価値です。一般的な傾向として、不動産価値が低下しにくい物件ほど、賃貸で借り手も埋まりやすいですし、売却することで利益も得やすいのです。

またエアービアンドビー(Airbnb)でも、個人で行っている不動産投資でも、マンションを活用しているケースが圧倒的に多いので、今回はマンションにしぼってまとめていきます。

不動産投資で抑えるべきポイント

マンションの資産価値

マンションの資産価値は3つの要因と4つのポイントによって変わってきます。順番にまとめていきます。

3つの要因

  • 経済的要因
    これは購入した年の『経済情勢』や『社会情勢』により、マンションの販売価格が変動します。一般的に景気が良いときであればあるほど、マンションの販売額は高額になります。またマンションの販売戸数や金利、地価などによっても影響を受けます。
    不景気であるほど、販売戸数は少ないので希少性が高まります。ローン金利や地価も不景気であればあるほど、購入者に有利になります。なのでマンションの購入は、不景気であればあるほど購入するにはベストなタイミングなのです。
  • 地域的要因
    エリアの潜在能力によります。都心などすでに開発されている地域では、購入時が資産価値のピークである可能性があります。新規で開発されている地域や、これから新規で開発されている地域の方が、将来的に資産価値が向上する可能性を秘めています。しかし、地域的要因でマンションの資産価値が上昇するか低下するかは(メディアの影響も受けるため)、なかなか判断しづらい部分ではあります。手堅くいくのであれば、日本なら東京の銀座など、長年資産価値が低下していない地域を選択することがベストです。
  • 個別的要因
    これはマンション自体のスペックになります。当たり前ですが、いわゆる高級マンションの方が評価されます。また大事なのは経過年数以上に、管理状態やきちんと修繕されているのかどうかです。これは実際に現物を見て、確認するのがベストです。
    数年経過した物件では、管理状態・修繕の内容に応じて、非常に差があります。私も中古マンションをいくつか拝見したことがありますが、一番差があるのが個別的要因だと実感しました。

4つのポイント

  • 資産性
    簡単に言えば、多くの人が住みたいマンションであれば資産性が高いです。例えば、最寄駅までの距離・最寄駅の利便性、また周辺地域の今後の発展性。周辺地域の住環境の良し悪しなどです。もちろん、マンションの基本スペックも大事ですが、そこはお金をかけることである程度解決することが可能です。
  • 収益性
    その物件で稼ぐ方法が賃貸なのか、売却を狙っていくのかで考え方は大きく変わってきます。多くの方が不動産投資の初期の頃にとられる戦略は、まずは賃貸で収入を確保しつつ、良いタイミングがあれば売却も狙っていくというのがリスクを低く抑えることができるのでおすすめです。
    また特にローンを組んで不動産を購入される方は特にですが、目先の収益性も大事ですが、それ以上に中期的・長期的に収入が確保できるかどうかも非常に重要です。
  • 居住性
    物件の広さ・間取り、マンションであれば共用部分・管理組合などによってかなり差がつきます。物件の広さ・間取りだけでなく、自分個人で所有できない部分まで、きちんと事前に確認することを強くおすすめします。
  • 換金性
    どのような投資でも同じなのですが、換金性が高いのか低いのかが非常に重要です。投資をする場合、現金化したいタイミングでどれだけスムーズに現金化できるのかで、投資の成功の可否が変わってくるくらいです。
    そのような意味でも、多くの人が欲しがる人気物件の方が、購入時に多少高くついたとしても様々なリスクを回避できるように感じています。

まとめ

生命保険のご相談では『いかに掛け金(保険料)を安く抑えるのか』『いかに有利に貯蓄できるのか』ということを考えている方が非常に多いです。それは人生における無駄な支出を抑えるという意味で非常に重要なことです。

今回のマンション投資は、『いかに人生において自由に使えるお金を増やすのか』というお話です。無駄を控えることも重要ですが、たまには『自由に使えるお金を増やす』ということを検討してみてはいかがでしょうか?

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