タワーマンションは相続対策にならない

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今回はまだ制度改正の確定事項ではないのようですが、タワーマンションを活用した相続対策について国税庁のチェックが厳しくなってきているようなので、その内容をまとめていきます。

私は前職の外資系生命保険会社で営業をしていた頃から仲良くしている税理士が数名おります。まだ私が生命保険の営業をしている頃、彼らと相続対策の話をしていると、実はその当時から話題になっていた内容です。正直、『やっと国税庁が動いたか』という印象です・・・今回は偶然にもインターネットのニュースで確認したので、『タワーマンションを活用した相続対策』に、『なぜ国税庁が厳しくなったのか』その内容をまとめていきます。

タワーマンションを活用した相続対策

まずは国税庁はおいておいて、『タワーマンションを活用した相続対策』についてご説明します。

一般的に不動産の評価は土地と建物を別々に評価し、その合算額で相続税の対象となります。実は一戸建てとマンションで、土地の部分の考え方が大きく異なります。一戸建ての場合、50坪の自分の土地の上に戸建が建築されていれば50坪の土地の評価が相続税の対象となります。100坪の土地を保有していれば100坪に相続税が課税されます。

それがマンション(タワーマンション含む)になると、敷地全体を戸数で分けるので、各世帯の所有する土地は小さくなります。

  • マンションの場合
    仮に500坪の土地にマンションがあった場合、(便宜的に各世帯100㎡ずつ部屋を保有し、10世帯が保有しているとします)各世帯の保有する土地は50坪となります。
  • タワーマンションの場合
    仮に1000坪の土地にマンションがあった場合、(便宜的に各世帯100㎡ずつ部屋を保有し、100世帯が保有しているとします)各世帯の保有する土地は10坪ずつとなります。

つまり、同じ広さの部屋を所有していたとしても、大規模マンションであればあるほど、各世帯の所有する土地は極小となります。土地が極小であればあるほど、土地の価格は安くなりますので、その分、相続税は安くなります。結果、タワーマンションを購入したことで相続税の対策となります。

その為、相続税の評価額と実際の売買での価格に大きな差がうまれています。この差を活用すると相続対策ができるということです。私は生命保険屋さんだったので、タワーマンションを活用した相続対策をお客様にご提案したことはありませんでしたが、とある金融機関やとある税理士法人では、相続対策としてお客様に積極的にご提案されているようです。

 

国税庁がチェックを厳しくする理由

ある意味当たり前の話ですが、国税庁の仕事はきちんと適正な税金を支払ってもらっているかチェックすることです。特に相続税は2015年1月1日より制度改正をしました。これまで以上に相続税が回収できなければ制度改正した意味がなくなってしまいます。

また私の認識ですが、タワーマンションの相続対策を国税庁がチェックを厳しくしてきている理由としては、タワーマンションの希少性ゆえという部分があります。通常のマンションでは起きえないことが起きている為です。

例えば、タワーマンションの高層階を仮に1億5000万円で現金一括購入したとします。相続税の評価では所有する土地が極小となる為、相続税の評価額(課税課額)は5000万円です。5000万円に合わせて相続税を支払うとします。相続税率が50%だったとすると支払う必要がある相続税は2500万円となります。

元々1億5000万円の現金で相続税50%支払ったとすると7500万円です。この時点で相続税が5000万円ほど圧縮できます。さらに希少性の高いタワーマンションであれば、1億5000万円で購入したタワーマンションが1億円とか1億5000万円、運が良ければそれ以上で売却できたりします。つまり、相続対策として相続税を節約しつつ、相続後にタワーマンションを売却するだけでさらに利益を確保する事例も散見されるようです。

 

まとめ

以上の通り、相続対策として相続税の節約が可能で、投資としても機能する可能性があるタワーマンションを国税庁が見過ごすはずがありません。現時点ではタワーマンションを活用した相続対策の制度改正まで、具体的なスケジュールは出ていませんが、想像するに近い将来(10年後等)、タワーマンションを活用した相続対策は効果を発揮できなくなりそうな気がしています。

2~3年以内に相続が発生するようなご家族にとっては、タワーマンションを活用した相続対策は有効な気がしますが、それ以上先(10年後等)のタワーマンションを活用した相続対策は不確実ではないでしょうか。そのくらい国税庁は甘くはないでしょう。

その為、国税庁に目をつけられる相続対策をするよりは、生前贈与や生命保険の活用、信託の活用など、長年活用されてきた対策をすることをおすすめ致します。もちろん、まずは資料請求などの無料相談からで構いませんが、最終的にはご自身の判断だけで行わず、保険屋・税理士・弁護士等のプロにきちんとご相談されることを強くおすすめ致します。

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